一、怎样确定租赁合同的期限

租赁合同应由租赁合同当事人协商确定，并且不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。没有约定或约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《民法典》第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百三十条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

二、房屋租赁合同的免租期应怎样约定

1、将全部“免租期”置于租期的最后时段这种方案适合租户无需进行装修和商业氛围培养的情况，也就是说，出租方承诺给予承租方一定租赁期，但这个租赁期是在整个租赁期的最后，如果承租人提前退租，就享受不到这一免租期的优惠，事实上其也对租户的诚信履约和关系稳定起到了良好的制约作用，在这种情况下出租方面临的租金风险是最小的。

2、将免租期拆分置于租期的不同时段将“免租期”一分为二，甚至一分为三，然后分别置于租赁期限的开始阶段、最后阶段，如果一分为三的话可将一部分放至租期中段，具体各阶段的时长可根据实际情况进行配比。比如：一共可给予租户3个月的免租期，那么可在租期开始给1个月，租期到一半时给1个月，然后租期最后一个月作为免租期；也可租期开始给1个月，另外2个月的租期放到租期最后，按此设计，如果租户中途违约提前退租，也就享受不到最后的免租期优惠了。综上，我们也可以说，如果越将“免租期”的大部分约定在租期最后时段，越能够预防出租人的租金风险，而如果越将“免租期”的大部分约定在“开业日”之前，越能够发挥营销作用。而怎样在在两种利益的权衡中找到一个平衡点，就需要出租人对实际项目情况进行综合考量而决定了。

3、妥善约定有关免租期的条款最后，还要注意对免租期条款个别细节的完善，比如，要在租赁合同中明确免租期是只免租金不免物业费和能耗费（如水、电、通讯）。对于违约责任条款，也可以增加如果因承租人违约导致合同解除，除了支付违约金和合同约定的其他违约责任外，还应承担装修免租期、免租优惠期的租金赔偿责任等等。

《中华人民共和国民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

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