无权处分不影响合同效力但不发生物权变动的效力

文/颜宇丹

关于无权处分的法律规定在合同法第51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在合同法里，无权处分行为是一种效力待定的行为，无权处分人与相对人订立了处分他人财产的合同，经权利人追认或行为人订立合同后取得处分权后，合同自始有效。如未经权利人追认，则合同无效。

合同法里关于无权处分的规定在2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中予以修正，该司法解释第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

根据新的司法解释，在无权处分的情况下，处分人虽然没有处分权，并不影响买卖合同的效力，但是影响物权行为的效力。司法解释出台前按合同法，无权处分人签订的合同无效，相对人只能要求无权处分人承担缔约过失责任，根据新的司法解释，无权处分人签订的合同有效，相对人可以要求无权处分人承担违约责任。

笔者颜宇丹律师代理了一起无权处分的房地产案件，我代理的是被告和第三人。涉案房屋是被告所在单位的公有住房，是被告夫妻婚姻关系存续期间购买的共同共有财产。1999年10月3日，被告妻子去世，未留下遗嘱，根据《中华人民共和国继承法》规定，涉案房屋中被告妻子所有的50%的产权份额应由被告及三位子女共四位法定继承人共同继承。2005年8月4日，原被告签订《房屋买卖协议》，被告将涉案房屋出售给原告，被告并未告知另三位房屋共有人，被告在其他共有人并不知情的情况下与原告签订《房屋买卖协议》出卖房屋。2011年，被告办理出房产证，原告要求被告过户遭到拒绝，遂将被告起诉至法院要求继续履行合同并转移房屋产权。

被告未经其他房屋共有人的事先授权和事后追认，属于无权处分共有人的房产，该房屋买卖合同损害了其它共有人的合法权益。我代理被告的三位子女要求追加为第三人参加该案诉讼，法院准许。在本案审理过程中，最高院出台《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，我认为原告未取得涉案房屋被侵权的共有权权利人追认或者善意取得物权，即使买卖合同有效也不发生物权变动的效力。被告在无权处分的情况下出售涉案房屋，按照新的司法解释规定，虽不影响买卖合同的效力，但合同的有效并不表明合同一定能切实履行，涉案买卖合同系不动产买卖合同，因而物权行为效力待定，由于被侵权的权利人不予事后追认，因此不能发生强制过户的物权变动效力。该案的诉讼请求为继续履行合同，要求被告将涉案房屋所有权证和相应土地使用权证过户至原告名下。被告因未取得处分权致使标的物所有权不能转移，法院应驳回原告诉讼请求。