一、预售合同已备案了烂尾了怎么办

关于此类问题的应对策略，我们特别提供以下七项措施：

首先，妥善保存所有的合同协议资料，以便您能够方便，快捷与开发商，以及其他相关方如金融机构，保险公司等进行有效交涉；

其次，尝试通过与借款银行方面的积极沟通，由该行代表出面并协调与开发商的交流合作，从而探讨终结房屋抵押贷款合同的可能性。

再次，您可以根据购买合同条款向法院提起诉讼，要求对方承担相应的损害赔偿，这样不仅可以使您摘掉合同的束缚，而且还能索取应得的滞纳金作为补偿。

对于已经办理了备案但却因项目烂尾而造成困扰的情况，相关解决方案如下：

若开发企业已进入破产程序，您有权进行债权申报；若开发商尚未破产，但在判决后的3个月内，房屋仍然未能按期交付，那么您就有权依据签订的合同，向开发商追责，寻求法律帮助的同时，也可诉求解除合约，并要求其支付相应的违约罚金；

然而，切记千万不能直接将所购房产退回开发商，那样可能会带来很多不良后果。

原因在于，当购房者选择退房后，他们只能收到一张收据或者一份欠条，这将会导致他们与开发商之间的原有的买卖关系转变为此后的债权债务关系，在后续的法院清算拍卖过程中，这种债权债务关系的优先级还可能会低于消费者关系；如果项目符合目前的规划设计、建筑安全标准、生态红线管理等多项规定，您也可以考虑在不拆除原有建设成果的前提下，继续进行项目建设；如果项目设定完全不符合现行规划、安健环各项指标或市场需求，您可以考虑彻底拆毁项目后重新构筑；假如项目已经严重影响到城市景观，而且在预定时间内也无法使其良性运营的话，那么相关部门就需要由该项目的房地产权属人负责实施整治与绿化工作或者拆除再将其恢复原貌；

最后，当符合国家收回土地使用权条件时，政府部门有权依法无偿或有偿撤销土地使用及地上地下建筑物等相关权益归属。

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条

因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

二、预售合同未约定违约条款要如何办

违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

1、逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

法律的力量不仅仅在于它的约束力，更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题，“预售合同已备案了烂尾了怎么办”，我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训，将它们内化为我们的行为准则，以便更好地遵守法律，更好地生活在这个法治社会中。