小马与小谢于2008年登记结婚，婚前小马个人名下拥有一处房产A，2010年该房产市值上涨，小马将其出售，又用该售房款购置了一处新的房产B并登记在自己名下，后将该房产出租。小谢觉得新房产B及该房产的租金都是婚后取得的，应该属于夫妻共同财产，而小马则觉得无论房产还是租金均系依赖于自己的个人财产而产生，应该属于自己的个人财产。考虑到现如今各种法律及司法解释不断推陈出新，两夫妻为求得安心，遂到余姚市公证处进行咨询。

公证处工作人员认为，小马用出售房产A的款项购买了房产B，属于一方婚前财产在婚后进行了转化的情形，不影响其个人财产的性质认定。一方婚后用个人财产购买房屋，属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产。因此，不能仅看购房行为的发生时间，还应该考虑购房的资金来源，以此来认定财产性质。

那么小马出售房产A所得的增值部分及出租房产B所得的租金如何认定呢?公证处工作人员告诉夫妻俩，收益一般包括生产经营性收益、投资收益、知识产权收益、孳息、自然增值等，虽然均属于收益，但在认定财产性质时却不能一概而论：根据《婚姻法》第17条的规定，生产、经营的收益和知识产权的收益归夫妻共同所有;《婚姻法》司法解释(二)第11条明确了一方以个人财产投资取得的收益属于《婚姻法》第17条规定的“其他应当归共同所有的财产”;《婚姻法》司法解释(三)第5条明确了孳息和自然增值的个人财产属性，根据第5条的规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。由此可知，小马将房产A出售所得的增值部分属于自然增值，因此，该增值部分应认定为小马的个人财产。小马出租房产B所得的租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。

最后，小马、小谢明确了上述财产的归属。当然，小马、小谢可以书面约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。

法条链接

《婚姻法》第十七条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

(一)工资、奖金;

(二)生产、经营的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十一条：婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的"其他应当归共同所有的财产"：

(一)一方以个人财产投资取得的收益;

(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;

(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第五条：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。