婚后用个人财产购买的房产，是个人所有还是夫妻共有?婚前所有的房产婚后产生的收益，属于经营性收入吗?离婚时这部分收益该如何分配?

【案情简介】

王某某与李某于2008年8月登记结婚，婚后李某用出售自己婚前房屋的款项购买了安徽省宁国市某小区房屋一套(以下简称案涉房屋)，总价款为181800元，房屋产权登记在李某名下，王某某用自己婚前住房公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修。2011年6月，李某将该房以448000元的价格出售他人。婚后双方购买的家电在卖房时一并留给了买房人，估价8000元，包含在448000元房价中。

王某某婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元。

2011年10月，王某某起诉至法院，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括分割李某出售婚后所购案涉房屋的增值收益。李某同意离婚，但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与王某某无关。王某某个人所有房屋的租金收入72000元，应当作为夫妻共同财产进行分割。

【法院裁判】

一审法院经审理认为：

某某与李某夫妻感情确已破裂，现双方当事人均同意离婚，故准予王某某与李某离婚，在财产分割方面，案涉房屋是李某用其出售自己婚前房屋的款项购买，属于一方的婚前财产在婚后进行了转化，即由李某一方的婚前房产转化为货币形式，然后再由货币形式转化为案涉房产，不应影响其个人财产的性质认定。

李某购买案涉房屋用于家庭居住，并非投资，其将该房屋卖给他人的增值部分，依照《最高人民法院关于适用<中国人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释(三)》)第五条规定，该增值属于自然增值，离婚时应归李某个人所有;婚后双方用夫妻共同财产购买的家具、电器等，出售房屋时一并转让，总房款中的8000元应认定为夫妻共同财产。

王某某用婚前住房公积金上的45000元对房屋进行了装修，虽然《最高人民法院关于适用<中国人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》(以下简称《婚姻法解释(二)》)第十一条规定，婚姻关系存续期间夫妻双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金，属于夫妻共同财产的范围，但前提是该住房补贴、住房公积金是婚姻关系存续期间取得的，而个人住房公积金账户中的数额可能包括婚前取得和婚后取得两个部分，本案中王某某系用婚前取得的住房公积金45000元装饰房屋，该部分住房公积金应认定为王某某一方的婚前财产。由于装饰材料已添附到房屋上，成为房屋不可分割的组成部分，离婚时对房屋价格整体评估时，应一并考虑房屋的实际装修情况，故448000元总房款中也包含房屋装修部分。考虑到房屋装修的折旧因素，李某应支付王某某40000元的房屋装修补偿款。

关于王某某个人所有房屋的租金收入72000元，性质属于经营性收入，按照《婚姻法》第17条规定，应认定为夫妻共同财产。

综上，一审法院判决：

1、准予王某某与李某某离婚。

2、李某支付王某某房屋装修补偿款40000元及出售夫妻共同所购家具、电器的款项4000元。

3、王某某支付李某房屋租金收入36000元。

二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。

最高院民一庭观点：

一方婚后用个人财产购房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产;一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。