继承房产如何过户

薛某死亡，留有遗产两套房，立有遗嘱分给儿子薛大和薛二一人一套。现薛大和薛二对遗产分割没有异议，想各自将房屋更改为自己的名字，请问律师如何办理?

律师：在司法实践中，房产部门在办理继承或遗赠房屋产权登记过程中，除非当事人持有经过公证的遗嘱，否则通常会要求当事人办理继承权公证，以确保法定继承人或遗嘱受益人对相关房屋拥有合法继承权。所谓继承权公证，是指根据当事人的申请，公证机关根据法定继承权、遗嘱继承权和协议继承权等国家法律法规所承认的继承权，对继承死者生前私有财产者，进行身份确定、材料核实，已确定继承活动真实、合法、并出具继承公证书的法律行为。若遗嘱生效后法定继承人或遗嘱受益人无法协商签订遗产分割协议并办理遗嘱继承权公证的，或者对遗嘱内容有争议的，房产部门则不予办理产权登记，告知当事人可以向人民法院提起诉讼。房地产管理部门根据判决办理房产所有权转移登记手续。

不得查封的财产须同时具备三个条件

原告张某诉被告沈某民间借贷纠纷一案中，原告张某于2014年5月13日提出了财产保全申请，要求查封沈某的房产一套，并提供了担保。另有梁某于2013年12月8日就与沈某签订了房屋买卖协议(被查封的那套房产)，并于2014年1月4日将全部房款付清，但由于种种原因一直没有办理房产变更登记，梁某问，如何能够保护自己的合法权益?

律师：在本案中，梁某是张某与沈某民间借贷纠纷一案的案外人。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有、但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。可见，人民法院不得查封的财产必须同时具备三个条

件，即第三人支付了全部价款、第三人实际占有了该财产、第三人没有过错。因此本案中，案外人梁某仅支付了全部价款尚未实际占有该财产，所以对于法院的查封不能提出异议。至于其与沈某之间的房屋买卖纠纷只能通过另诉解决。

商品房认购合同属预约合同

刘某于去年看中了一套商品房，并与开发商签订了认购合同并交付了定金，现开发商因为相关部门竣工验收不合格无法办理备案证明，刘某咨询，该认购合同的效力以及能获得怎样的赔偿?

律师：认购合同是独立的合同，是出卖人与买受人为约定将来订立商品房买卖合同而签订的合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。如果认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购合同应当认定为商品房买卖合同。

当事人在认购合同中约定定金，用以担保将来签订商品房买卖合同的，该定金为商品房买卖合同的立约定金。当事人一方违反认购合同约定，导致商品房买卖合同未能订立的，应按照定金双倍罚则承担责任。如当事人双方均无违约行为，只是就商品房买卖合同具体条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，例如房贷或限购政策的调整，导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的当事人应当返还定金。

交强险理赔数额按各伤者损失比例分配

杜某遭遇了一起连环撞车交通事故，该交通事故有多名受害者，这些受害者伤势有轻有重，不能同时在同一法院起诉，导致交强险赔偿限额分配遇到困难，杜某问，这种情况应当怎么办?

律师：最高人民法院《关于审理道路交通事故损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，同一交通事故的多个被侵权人同时起诉的，人民法院应当按照各被侵权人的损失比例确定交强险的理赔数额。因此，如果多个侵权人分别向同一法院提起诉讼，会合并审理。如果多个被侵权

人未同时提起诉讼，法院会通知未提起诉讼的其他被侵权人参加诉讼;如果其他被侵权人治疗尚未终结，无法确定损失数额的，可以中止案件审理，或适当预留交强险理赔份额;如果其他被侵权人明确表示放弃权利、坚持不起诉，或者无法查明、无法通知其他受害人参加诉讼的，可不再为其预留交强险理赔份额。

残疾辅助器具费及年限有详规

2010年，刘姓14岁的孩子误摸了散落在田间的高压电线受伤，经过治疗后不得不截肢，当时电力部门赔偿了医疗费、残疾赔偿金等。但现在孩子长大了需要配置假肢，问残疾辅助器具费用是如何确定的?其最长赔偿年限如何确定?

律师：按照最高人民法院的相关规定，残疾辅助器具费按照普通适用

器具的合理费用标准计算。伤情有特殊需要的，可以参照辅助器具配制机构的意见确定相应的合理费用标准。辅助器具的更换周期和赔偿期限参照配制机构的意见确定。

残疾辅助器具费的最长给付年限没有明文规定，但司法实践中会参照残疾赔偿金给付年限计算，即一般按二十年计算，但六十周岁以上的，年龄每增加一岁减少一年;七十五周岁以上的，按五年计算。

私自转让农村集体土地无效

王某是一名村民，村里有闲置土地五十亩，村支书没有召开任何村民大会或村民代表大会就将该土地转让给了一家化肥加工厂作场地。王某问，村支书与化肥厂签订的土地承包合同是否有效?损失如何处理?

律师：《农村集体土地承包法》44

条和48条的规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商的方式承包。发包方将农村土地发包给集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。

因此，村集体向本集体经济组织以外的单位或个人发包土地，应当事先经村民民主议定程序通过。未经村民民主议定程序通过的，应当认定发包、承包合同无效。认定合同无效后，村集体有权要求承包人返还土地。因合同无效造成的经济损失，应由过错方承担相应的赔偿责任。

非法集资受害者应通过刑事诉讼维权

高某是非法吸收公众存款案的受害人，高某问，在未经刑事追缴或追缴额不足以弥补实际损失的情况下，是否可以提起民事诉讼?

律师：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第139条规定，“被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或责令退赔。被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。追缴、退赔情况，可以作为量刑情节考虑。”参照以上规定，我们认为被告人非法占有、处置被害人财产的侵财类犯罪，被害人的经济损失应当通过刑事诉讼程序中的追缴、退赔来解决，不能或不能全部追缴、退赔的情况作为量刑情节使用。被害人提起刑事附带民事诉讼的，人民法院不予受理;另行提起民事诉讼的，人民法院不予受理。

离婚房产之争法院有说法

高某与王某系夫妻关系，现已分居三年，高某和王某均有离婚的意思，但就是对双方名下的一套房子争执不下，现已诉至法院。高某问，在离婚时夫妻双方都想要房子怎么办?

律师：房子是生存最基本的生活资料，如果双方都想要房子，法院一般会考虑到以下因素判决：(1)孩子归谁

抚养，房子判归谁的可能性会较大;(2)如另一方有婚姻法四十六条规定的四种恶习，即有重婚、同居、暴力、遗弃或其他重大过错的情形，考虑无过错方的利益，法院会酌情考虑无过错方的权益;(3)如果双方条件相同，又没有孩子，法院会采用竞价方式解决房屋归属，即把房屋判给出价最高的一方，另一方拿取折价款。

双重劳动关系不合法

沈某工作的印刷厂濒临破产，已经很久不开工，也不发工人工资了，也没有对工人有什么说法。沈某就另找了一份看大门的工作，但新单位也一直没有跟沈某签订劳动合同，也没有给沈某上五险一金。沈某想请问自己这种存在双重劳动关系的劳动者，新的用人单位未签劳动合同是否应向劳动者支付双倍工资差额?新用人单位如果随意解除劳动关系是否要支付赔偿金?

律师：《劳动合同法》第三十九条规定，劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出拒不改正的，用人单位可以解除劳动合同。第九十条规定，劳动者违反本法规定解除劳动合同，或者违反劳动合同中约定的保密义务或者竞业限制，给用人单位造成损失的，应当承担赔偿责任。第九十一条规定，用人单位招用与其他用人单位尚未解除或终止劳动合同的劳动者，给其他用人单位造成损失的，应当承担连带赔偿责任。《劳动争议司法解释三》第八条规定，企业停薪留职人员，未达到法定退休年龄的内退人员、下岗待岗人员以及企业经营性停产放长假人员，因与新的用人单位发生用工争议，依法提起诉讼的，应按劳动关系处理。因此，我们认为劳动者在未解除原劳动合同的情况下与新的用人单位建立劳动关系，或者用人单位招用与其他用人单位尚未解除或终止劳动合同的劳动者，均系违反劳动合同法的违法行为。新的用人单位解除后顺位劳动关系，亦不应承担相应的法律责任，或者劳动者符合《劳动争议司法解释三》第八条规定的四种情形的话，则后顺位劳动合同的用人单位应当承担相应的法律责任。

继承房产如何过户

薛某死亡，留有遗产两套房，立有遗嘱分给儿子薛大和薛二一人一套。现薛大和薛二对遗产分割没有异议，想各自将房屋更改为自己的名字，请问律师如何办理?

律师：在司法实践中，房产部门在办理继承或遗赠房屋产权登记过程中，除非当事人持有经过公证的遗嘱，否则通常会要求当事人办理继承权公证，以确保法定继承人或遗嘱受益人对相关房屋拥有合法继承权。所谓继承权公证，是指根据当事人的申请，公证机关根据法定继承权、遗嘱继承权和协议继承权等国家法律法规所承认的继承权，对继承死者生前私有财产者，进行身份确定、材料核实，已确定继承活动真实、合法、并出具继承公证书的法律行为。若遗嘱生效后法定继承人或遗嘱受益人无法协商签订遗产分割协议并办理遗嘱继承权公证的，或者对遗嘱内容有争议的，房产部门则不予办理产权登记，告知当事人可以向人民法院提起诉讼。房地产管理部门根据判决办理房产所有权转移登记手续。

不得查封的财产须同时具备三个条件

原告张某诉被告沈某民间借贷纠纷一案中，原告张某于2014年5月13日提出了财产保全申请，要求查封沈某的房产一套，并提供了担保。另有梁某于2013年12月8日就与沈某签订了房屋买卖协议(被查封的那套房产)，并于2014年1月4日将全部房款付清，但由于种种原因一直没有办理房产变更登记，梁某问，如何能够保护自己的合法权益?

律师：在本案中，梁某是张某与沈某民间借贷纠纷一案的案外人。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有、但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。可见，人民法院不得查封的财产必须同时具备三个条

件，即第三人支付了全部价款、第三人实际占有了该财产、第三人没有过错。因此本案中，案外人梁某仅支付了全部价款尚未实际占有该财产，所以对于法院的查封不能提出异议。至于其与沈某之间的房屋买卖纠纷只能通过另诉解决。

商品房认购合同属预约合同

刘某于去年看中了一套商品房，并与开发商签订了认购合同并交付了定金，现开发商因为相关部门竣工验收不合格无法办理备案证明，刘某咨询，该认购合同的效力以及能获得怎样的赔偿?

律师：认购合同是独立的合同，是出卖人与买受人为约定将来订立商品房买卖合同而签订的合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。如果认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购合同应当认定为商品房买卖合同。

当事人在认购合同中约定定金，用以担保将来签订商品房买卖合同的，该定金为商品房买卖合同的立约定金。当事人一方违反认购合同约定，导致商品房买卖合同未能订立的，应按照定金双倍罚则承担责任。如当事人双方均无违约行为，只是就商品房买卖合同具体条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，例如房贷或限购政策的调整，导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的当事人应当返还定金。

交强险理赔数额按各伤者损失比例分配

杜某遭遇了一起连环撞车交通事故，该交通事故有多名受害者，这些受害者伤势有轻有重，不能同时在同一法院起诉，导致交强险赔偿限额分配遇到困难，杜某问，这种情况应当怎么办?

律师：最高人民法院《关于审理道路交通事故损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，同一交通事故的多个被侵权人同时起诉的，人民法院应当按照各被侵权人的损失比例确定交强险的理赔数额。因此，如果多个侵权人分别向同一法院提起诉讼，会合并审理。如果多个被侵权

人未同时提起诉讼，法院会通知未提起诉讼的其他被侵权人参加诉讼;如果其他被侵权人治疗尚未终结，无法确定损失数额的，可以中止案件审理，或适当预留交强险理赔份额;如果其他被侵权人明确表示放弃权利、坚持不起诉，或者无法查明、无法通知其他受害人参加诉讼的，可不再为其预留交强险理赔份额。

残疾辅助器具费及年限有详规

2010年，刘姓14岁的孩子误摸了散落在田间的高压电线受伤，经过治疗后不得不截肢，当时电力部门赔偿了医疗费、残疾赔偿金等。但现在孩子长大了需要配置假肢，问残疾辅助器具费用是如何确定的?其最长赔偿年限如何确定?

律师：按照最高人民法院的相关规定，残疾辅助器具费按照普通适用

器具的合理费用标准计算。伤情有特殊需要的，可以参照辅助器具配制机构的意见确定相应的合理费用标准。辅助器具的更换周期和赔偿期限参照配制机构的意见确定。

残疾辅助器具费的最长给付年限没有明文规定，但司法实践中会参照残疾赔偿金给付年限计算，即一般按二十年计算，但六十周岁以上的，年龄每增加一岁减少一年;七十五周岁以上的，按五年计算。

私自转让农村集体土地无效

王某是一名村民，村里有闲置土地五十亩，村支书没有召开任何村民大会或村民代表大会就将该土地转让给了一家化肥加工厂作场地。王某问，村支书与化肥厂签订的土地承包合同是否有效?损失如何处理?

律师：《农村集体土地承包法》44

条和48条的规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商的方式承包。发包方将农村土地发包给集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。

因此，村集体向本集体经济组织以外的单位或个人发包土地，应当事先经村民民主议定程序通过。未经村民民主议定程序通过的，应当认定发包、承包合同无效。认定合同无效后，村集体有权要求承包人返还土地。因合同无效造成的经济损失，应由过错方承担相应的赔偿责任。

非法集资受害者应通过刑事诉讼维权

高某是非法吸收公众存款案的受害人，高某问，在未经刑事追缴或追缴额不足以弥补实际损失的情况下，是否可以提起民事诉讼?

律师：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第139条规定，“被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或责令退赔。被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。追缴、退赔情况，可以作为量刑情节考虑。”参照以上规定，我们认为被告人非法占有、处置被害人财产的侵财类犯罪，被害人的经济损失应当通过刑事诉讼程序中的追缴、退赔来解决，不能或不能全部追缴、退赔的情况作为量刑情节使用。被害人提起刑事附带民事诉讼的，人民法院不予受理;另行提起民事诉讼的，人民法院不予受理。

离婚房产之争法院有说法

高某与王某系夫妻关系，现已分居三年，高某和王某均有离婚的意思，但就是对双方名下的一套房子争执不下，现已诉至法院。高某问，在离婚时夫妻双方都想要房子怎么办?

律师：房子是生存最基本的生活资料，如果双方都想要房子，法院一般会考虑到以下因素判决：(1)孩子归谁

抚养，房子判归谁的可能性会较大;(2)如另一方有婚姻法四十六条规定的四种恶习，即有重婚、同居、暴力、遗弃或其他重大过错的情形，考虑无过错方的利益，法院会酌情考虑无过错方的权益;(3)如果双方条件相同，又没有孩子，法院会采用竞价方式解决房屋归属，即把房屋判给出价最高的一方，另一方拿取折价款。

双重劳动关系不合法

沈某工作的印刷厂濒临破产，已经很久不开工，也不发工人工资了，也没有对工人有什么说法。沈某就另找了一份看大门的工作，但新单位也一直没有跟沈某签订劳动合同，也没有给沈某上五险一金。沈某想请问自己这种存在双重劳动关系的劳动者，新的用人单位未签劳动合同是否应向劳动者支付双倍工资差额?新用人单位如果随意解除劳动关系是否要支付赔偿金?

律师：《劳动合同法》第三十九条规定，劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出拒不改正的，用人单位可以解除劳动合同。第九十条规定，劳动者违反本法规定解除劳动合同，或者违反劳动合同中约定的保密义务或者竞业限制，给用人单位造成损失的，应当承担赔偿责任。第九十一条规定，用人单位招用与其他用人单位尚未解除或终止劳动合同的劳动者，给其他用人单位造成损失的，应当承担连带赔偿责任。《劳动争议司法解释三》第八条规定，企业停薪留职人员，未达到法定退休年龄的内退人员、下岗待岗人员以及企业经营性停产放长假人员，因与新的用人单位发生用工争议，依法提起诉讼的，应按劳动关系处理。因此，我们认为劳动者在未解除原劳动合同的情况下与新的用人单位建立劳动关系，或者用人单位招用与其他用人单位尚未解除或终止劳动合同的劳动者，均系违反劳动合同法的违法行为。新的用人单位解除后顺位劳动关系，亦不应承担相应的法律责任，或者劳动者符合《劳动争议司法解释三》第八条规定的四种情形的话，则后顺位劳动合同的用人单位应当承担相应的法律责任。