律师解答：由于现在人们的生活质量不断提升，居住的条件日益改善，多少夫妻在结婚时都会选择购买新的住房，于是，房屋也成为家庭中最有价值、最为重要的财产！

从国家实行购房改革以来，私产房日益走进了人们的生活。所谓私产房，就是私人拥有所有权的房子。由于房屋是不动产有其特殊性，往往私产房的交付时间与公示时间（即发核发产权证时间)不是同一时间，因此，我们可以把私产房分割的方式分为以下几类：

（一）夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，离婚后，房屋不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产（根据婚姻法第17条：“婚姻关系存续期间所得的财产”）。在分割时，首先要明确房屋的价值，即按当时的市场价计算，而不是按照当初购房合同金额计算。当然，如果离婚是还没有还清贷款，债务部分也是要分割的。具体分割方式可考虑对照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十条规定“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

（1）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（2）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（3）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”

（二）夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，该房屋为婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。《婚姻法》第18条有相关规定。

（三）夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。按照《婚姻法司法解释（三）》的规定，离婚时双方就房产分割问题不能达成一致的，房产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

另外，需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

（四）夫妻一方婚前付了部分（或者全部）房款，但婚后才取得房产证的房屋，这样的情况，房产证的取得与房屋产权归属有无关系？如果婚前夫妻一方已经付清全款，无论何时取得产权证都应认定为婚前个人财产。

（五）夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。（根据最高人民法院关于《婚姻法司法解释（二）》的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：（1）购买福利性政策房屋；（2）购买商品房；（3）购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。）

（六）父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋的分割原则！这是最高人民法院关于《婚姻法司法解释（二）》第二十二条规定，（1）父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外；（2）父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。《婚姻法司法解释（三）》第七条对这一问题作出了更明确的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

（七）房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割？

比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将主动追加第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

（八）婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割？

在实践中这样的情况主要是，男女恋爱期间感情觉得不错，婚前商议买房子。后双方共同出资，出于各种原因，购房合同及房产证上只写了一方的名字，另一方没有写进去。两人结婚后因感情破裂决定离婚，此时，一方不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下，一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决另一方给予适当补偿。